Najemnine in spremembe ZDDV, ki veljajo že od 01.12.2018

Najemnine in spremembe ZDDV, ki veljajo že od 01.12.2018

V Uradnem listu RS 77/18 z dne 30.11.2018 je objavljen “Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1J)” . Ta zakon prinaša spremembe ZDDV, ki začnejo veljati v letu 2019. Ena od sprememb, ki pa začne veljati že 01.12.2018, je sprememba glede izjav, ki smo jih predlagali na obrazcu DDV-Iz v primeru, ko smo želeli obračunavati DDV pri najemu, ali prodaji nepremičnin.

V skladu z 2. 7. in 8. točko 44. člena ZDDV, je najem oz. prodaja nepremičnin oproščena plačila DDV. Vendar obstajajo izjeme pod pogoji, ki so navedeni v 45. členu ZDDV. In sicer, DDV se lahko obračuna, v kolikor se najemodajalec in najemnik dogovorita glede tega. Seveda, morata biti oba zavezanca za DDV.

Do sedaj je bila ureditev takšna, da so pred prvo izstavitvijo računa, morala in najemodajalec in najemnik predložiti vsak svojo izjavo v elektronski obliki na eDavke. Za te namene smo na eDavkih imeli obrazec DDV-Iz.

Po novem, ta izjava ni več potrebna, ampak stranke dokazujejo obstoj predhodnega dogovora in sicer na zahtevo davčnega organa. Izjavo lahko vključite v najemne pogodbe oz. pogodbe o prodaji nepremičnine. Lahko pa so tudi samostojni dokumenti. Vsekakor, dogovor mora biti sklenjen pred prvo izdajo računa.

V skladu z 1. odstavkom 138. člena Pravilnika od DDV, mora račun za najemnino, ali pogodba o prodaji nepremičnine, obvezno vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se račun ali pogodba nanašata.

V vsakem primeru bodite pozorni da sta najemnik oz. kupec zavezanca za DDV. V kolikor niso zavezanci za DDV, DDV se ne sme zaračunati.

Zdaj pa še par besed kako ravnati v primeru, ko izstavljamo račun za najem nepremičnine in ne zaračunavamo DDV v skladu z 2. točko 44. člena zakona. Oddajanje nepremičnine v najem pa ni naša edina dejavnost.

Ali v tem primeru smemo odbijati vstopni DDV, glede na to da tukaj za oproščen promet brez pravice odbitka davka?

Lahko, vendar ne v celoti. Potrebno je izračunati procentualni delež prihodkov od najemnine v celotnih prihodkih in za ta procentualni delež zmanjšati znesek odštevalnega davka.

Odbitni delež = Skupen promet kjer ste zaračunali DDV (brez DDV) / Skupen promet kjer ste zaračunali DDV (brez DDV) + najemnine

Obstaja tudi druga možnost. In sicer, da najemodajalec v svojih knjigah ločeno evidentira stroške in vstopni DDV, ki se nanašajo na nepremičnino, ki jo daje v najem. Seveda, v kolikor je to možno.. Pri obračunu DDV tako evidentiran vstopni DDV ne upošteva.

Najem nepremičnin od fizične osebe ureja zakon o dohodnini. Najem nepremičnine je obdavčen z 25% dohodnine, pri čemer se prizna 10% normiranih stroškov. Obračunani davek se šteje kot dokončni davek. Ne gre v končni obračun dohodnine. Več o tem lahko preberete tukaj.

V primeru, da je najemnik pravna oseba, se pri plačilu najemnine odda obrazec REK-2.

V primeru da je najemnik fizična oseba, pa najemodajalec mora napovedati dohodke iz naslova najemnin do 28. februarja za preteklo leto. Napoved dobite tukaj. Napoved lahko oddate tudi preko sistem eDavki.

Najemodajalec – fizična oseba lahko namesto normiranih stroškov, v skladu z 2. odst. 77. člena Zakona o dohodnini uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.

Delite objavo, če menite da bo vsebina pomagala še drugim

Ali se vam je vsebina zdela koristna?

Naročite se na Convex Privilege Club, kjer vas že čakajo brezplačni nasveti in članki. Vpišite svoj e-mail in obljubimo, da se bomo vedno spomnili na vas koristnimi informacijami.

Soglašam z splošnimi pogoji in politiko zasebnosti


Morda vas zanimajo sorodne vsebine